深圳前有“东进战略”，后有“三价合一”，购房需求外溢到临深的趋势越来越明显。毗邻深圳又不限购的大亚湾遂成为众多投资客转战的新阵地。近日，有业主称，当初低价全款购置的大亚湾的房产挂盘许久无人接盘，竟陷入上车容易下车难的窘境。
1、挂盘近两年无人接盘
上车容易下车难？
如果时间回到四五年前，还可以看到大亚湾房价四五千一平的光景，彼时的深圳房价还在两三万一平。紧接着，年到来，深圳楼市迎来暴涨，临深从此开始进入深圳人的视线。大亚湾的房价便是在这种外溢需求下，一路飙升。
年以元/平买下大亚湾某开发商开发的一套平4房的“刚需投资客”郑先生不知道自己究竟是幸运还是不幸。“房价肯定涨了，年下半年开始，好多楼盘突然涨价-元，还有楼盘单价涨幅超过元。那时候觉得自己的选择没有错。”郑先生表示，如果按照现在大亚湾的均价，自己的房子可能已经翻了一倍还多。
几多欢喜几多愁，令郑先生万万没有想到的是，在年中，当时手头需要资金周转，想把这套房脱手，竟遇到了没有市场的情况。“以市价挂盘根本无人问津，甚至有当地朋友开玩笑说以当初的原价买可以接受。”郑先生的房源从年挂盘到现在已经接近两年了，对于他来说，一边是房价上涨的乐观形势，一边却是无人接盘的焦虑，每次看到政府批地、开发商拿地的新闻都让他徒增伤感，毕竟，大亚湾新盘供应量十分庞大。因为配套不完善，想住也住不了；又因为没人接盘，想卖还卖不掉，住房的使用功能和投资价值目前都无法兑现。
另一个有相似经历的任小姐更是苦不堪言。当初卖掉深圳南山2房小户型，买了大亚湾的一套多万的别墅。因为配套不够完善，没有去住过，不仅月供，还要每年交管理费，一家人目前在深租房住。“上次咨询过，价格也没有涨过预期，主要是卖还不一定卖得掉，大亚湾现在无人问津的二手房不在少数，可能也跟楼盘有关吧。目前配套还是不够，很多生活需求要到淡水才能满足。”
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四年新房涨幅超%
二手成交均价不到新房一半？
先来看近几年大亚湾新房成交情况。年，大亚湾新房住宅售出套；年，大亚湾新房住宅售出套；年，大亚湾新房住宅售出套；年，大亚湾新房住宅售出套。四年时间，大亚湾新房售出超11万套。
再来看近几年大亚湾新房涨幅。大亚湾房管局数据显示，年，大亚湾新房均价元/平；年元/平；年元/平，年达元/平，四年时间涨幅超过%。
（数据来源：合纵联行）
大亚湾新房市场无论在供应量和需求量都较大。进入年后，大亚湾新房仍在不断升温，据中原地产提供的数据显示，大亚湾位于澳头与西区的新楼盘仅一周时间成交数量就高达套，其中澳头成交量套，成交总价约4.3亿元；而西区成交量达套，涉及成交总价高达8.9亿元。
（数据来源：中原地产）
新房热度不减，二手市场又是怎样一番场景呢？真如上述投资客一样遭遇了有价无市的情况吗？笔者从大亚湾房协得知，年大亚湾区二手房销售总套数为套，平均每天有25套二手房卖出，而年的数据仅为套，同比上涨34.5%。在价格方面，年大亚湾二手房成交均价为元，而年的数据仅为元，同比涨幅达到45.2%。
数据来看，年大亚湾二手房成交均价不到新房成交均价的一半。对此，业内人士表示，上述二手房成交价格仅为银行评估价，实际成交均价和评估价仍然有近3千元左右的差距，一定程度上评估价和交易价格之间的价差会纳入首付支出。
尽管同比涨幅明显，但相比新房数据来看，二手房市场似乎不算乐观。笔者联系到惠阳片区的资深中介，中介表示，因为到大亚湾置业的客户购率购房的第一因素都是价格，目前临深中大亚湾新房价格相对较低，客户选择新房的比例更大，但其实整个惠阳二手市场是在逐渐升温的。“靠近大亚湾的淡水区的星河丹提的二手市场已经活跃起来了，二手房价逼近新房。新房目前卖1.6万限价，二手也是1.5-1.6万。去年底，二手房价才1.45万左右。”
3
业内：短期不看好大亚湾投资
大亚湾房协统计数据显示，年大亚湾购房者中85%来自深圳客，其中投资客占比巨大。事实上，对于投资大亚湾，不少业内人士并不十分看好。
深圳资深地产媒体人朱罗纪认为，大亚湾是个很好的地方，但目前看不到惠州和深圳在将大亚湾到底打造成为一个什么区域有深入的探讨，大亚湾有天然条件承载深圳的产业以及深圳的人口外溢，但需要非常大手笔的交通配套建设，也需要两地互认的生活配套建设（比如教育），但整体上看，大亚湾和深圳对接的速度以及力度，都无法和东莞对接深圳相比。
“从目前来看惠州大亚湾不是一个十分值得投资的区域，没有迹象显示大亚湾有能力获得超越大市的回报。可能个别的地段个别的房子有一些价值，但整体上吸引力不大。如果投资，拿到手十年八年，慢慢涨也会，但是机会成本有点高。”朱罗纪指出，如果是刚需实在买不起深圳也买不起东莞，以比较便宜的价格买在和深圳交通联络比较方便的惠州南站附近，还可以考虑。
至于未来大亚湾的出路，朱罗纪认为大亚湾有条件成为临深的卧城，但这需要快速轨道的建设，现在感觉不到有实质性的推进，等待太久就没有意义。
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